USUFRUTTO E "NUDA PROPRIETA"

 

L'Usufrutto è il diritto di godere della cosa di cui altri ha la proprietà e di trarne le utilità che essa può dare, con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 C.C.). il titolare del diritto si dice usufruttuario, mentre la controparte è detta nudo proprietario, perché il suo diritto di proprietà è stato spogliato della facoltà di godimento, che spetta all'usufruttuario.

Si può costituire:
 - per legge (come a favore del genitore esercente la patria potestà sui beni del figlio minore)
 - per volontà (espressa in un contratto o in un testamento)
 - per usucapione

Durata:
 - se persona fisica, per tutta la vita dell'usufruttuario
 - se persona giuridica, massimo 30 anni

L'usufrutto può cessare:
 - per morte dell'usufruttuario
 - per prescrizione (non esercizio del diritto per 20 anni)
 - per riunione dell'usufrutto e della nuda proprietà (confusione)
 - per totale deperimento della cosa
 - per scadenza o per spirare del tempo per cui è stabilito (es. nell'usufrutto legale fino alla maggiore età del figlio)

Diritti dell'usufruttuario:
 - di godere della cosa e di trarne l'utilità che può dare
 - indennità per i miglioramenti eseguiti (minor somma tra speso e migliorato)
 - dare in locazione (salvo non sia vietato dall'atto costitutivo)
 - cedere a titolo gratuito od oneroso (salvo non sia vietato dall'atto costitutivo)

Obblighi dell'usufruttuario:
 - mantenere la destinazione economica della cosa
 - spese e oneri relativi alla manutenzione ordinaria
 - corrispondere al nudo proprietario l'interesse legale sulle somme spese per riparazioni straordinarie
 - pagamento di imposte sul reddito e ICI
 - restituzione delle cose nello stato in cui si trovano con i deterioramenti causati dall'uso normale.

Tabella per il calcolo del valore dell'usufrutto
Si prende il valore dell'intera proprietà dell'immobile (supponiamo euro 100.000) e lo si moltiplica per il tasso di interesse legale (dall'1-1-2004 è del 2,5%), si ottiene così la rendita annua Euro 100.000 X 2,5% = euro 2.500. La rendita annua viene poi moltiplicata per il valore della tabella corrispondente all'età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà (supponiamo che abbia 61 anni) Euro 2.500 X 22 = Euro 55.000 (valore dell'usufrutto).

 
Anni
usufruttuario		 Coefficiente di
moltiplicazione
dal 1/1/2004		 Anni
usufruttuario		 Coefficiente di
moltiplicazione
dal 1/1/2004
da 0 a 20 38 da 64 a 66 20
da 21 a 30 36 da 67 a 69 18
da 31 a 40 34 da 70 a 72 16
da 41 a 45 32 da 73 a 75 14
da 46 a 50 30 da 76 a 78 12
da 51 a 53 28 da 79 a 82 10
da 54 a 56 26 da 83 a 86 8
da 57 a 60 24 da 87 a 82 6
da 61 a 63 22 da 93 a 99 4

 

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COSTI NOTARILI

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Quando si acquista casa e si richiede un mutuo bisogna tenere in considerazione i costi notarili occorrenti.

Gli onorari per i due atti (atto di compravendita e atto di mutuo) e le imposte dovute allo Stato (registro - iva e imposte fisse) variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.

Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere un preventivo dettagliato dei vari costi.
Il compito del notaio è quello di verificare la libertà dell'immobile dato in garanzia da ipoteche o altri vincoli (pignoramenti, servitù, ecc.) che possono essere un ostacolo alla vendita e all'iscrizione ipotecaria della banca.
Per questo il professionista deve eseguire le ricerche (visure ipotecarie) presso l'ufficio dei registri immobiliari.
Inoltre deve verificare che l'immobile sia regolarmente accatastato e che non siano stati commessi abusi edilizi.

 

Modulo per il calcolo dei costi notarili per acquisti come prima casa praticati in Milano e provincia.
Non siamo in grado di quantificare i costi notarili delle altre città italiane ma non dovrebbero essere molto differenti dai risultati ottenuti con questo calcolo.

Calcolo dei costi notarili se si acquista da un privato